Core es sinónimo de flujo de caja. Los inversores Core en Real Estate son de un perfil de inversión más conservador y que buscan inmuebles consolidados con un flujo de caja estable para minimizar su riesgo. Las inversiones Core suelen requerir una gestión más pasiva y típicamente se plantean como una alternativa a la renta fija. Las oportunidades de inversión Core por lo general incluyen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta calidad crediticia y suelen estar ubicadas en zonas prime de las principales ciudades.

Estos inmuebles generan de forma consistente un flujo de caja estable para los inversores y la valoración de los activos Core suele comportarse mejor dentro de los cambios de ciclo por su mayor estabilidad. En mercados consolidados, un inversor Core buscará un retorno anualizado entre un 3% – 5%, pudiendo llegar a alcanzar entre un 7% y 10% en mercados emergentes, con un componente de apalancamiento inferior al 40% sobre el total de la inversión. La mayor parte del retorno esperado se generará a partir del propio flujo de caja del inmueble, quedando la revalorización del activo en segundo plano.

A la hora de determinar el perfil de inversión, es igual de importante considerar tanto las características físicas del inmueble como la estructura de capital. Una inversión inmobiliaria que podríamos entender como Core por el activo en sí puede dejar de serlo si apalancamos la operación en un 80%. El apalancamiento aumenta el retorno sobre la inversión y afecta a las valoraciones sobre el inmueble. La inversión en Real Estate es cíclica por lo que un cambio en la valoración de los activos durante un periodo de recesión puede incumplir los términos de la financiación obtenida, generando impagos y el correspondiente concurso.

Core Plus podría definirse como una combinación de crecimiento y flujos de caja. Los inversores Core Plus en Real Estate son de un perfil de inversión con una aversión al riesgo moderada. La inversión inmobiliaria Core Plus por lo general busca incrementar la capacidad del inmueble de generar flujos de caja a partir de pequeñas mejoras sobre la propiedad, optimización de procesos y mayor eficiencia en la gestión o a través de una mejora de la calidad de los inquilinos.

Son activos similares a los Core pero la previsión del flujo de caja generado por los activos Core Plus es menos predecible y requiere de la participación directa del inversor o grupo gestor.

Un ejemplo de inversión Core Plus puede ser un edificio de apartamentos con buena ocupación pero con necesidad de ciertas reparaciones y mejoras. El inmueble en sí genera flujos de caja pero parte de estos deben ser revertidos sobre la propiedad para acometer las reparaciones y mejoras necesarias para mantener el crecimiento en los alquileres y revalorizar la propiedad. En mercados consolidados, un inversor Core Plus buscará un retorno anualizado entre un 5% – 7%, pudiendo llegar a alcanzar entre un 9% y 13% en mercados emergentes, con un componente de apalancamiento entre el 40% y el 60% sobre el total de la inversión.

Value Add es sinónimo de crecimiento asociado a un perfil de inversión con una aversión al riesgo moderada y baja, por lo tanto se trata de inversores en Real Estate que están dispuestos a asumir algo más de riesgo a cambio de retornos más interesantes.

La inversión inmobiliaria Value Add suele ser sobre activos que no generan flujos de caja al momento de su adquisición pero que tienen un potencial que puede generar un retorno muy superior una vez materializado el valor añadido al inmueble. Estos activos suelen tener problemas de gestión, mantenimiento e incluso legales con ocupación de terceros e inquilinos impagados, por lo que además de la inversión necesaria para la adquisición del activo será necesario destinar recursos a la resolución de los problemas existentes y muy probablemente a la reforma del inmueble con partidas de CAPEX.

Las inversiones Value Add requieren de un equipo especializado en Real Estate con experiencia en la gestión y explotación del tipo de activo en cuestión. Por lo general, en mercados consolidados, un inversor Value Add buscará un retorno anualizado entre un 7% – 10%, pudiendo llegar a alcanzar entre un 13% y 18% en mercados emergentes, con un componente de apalancamiento entre el 60% y el 75% sobre el total de la inversión.

Opportunistic es la estrategia de inversión en Real Estate más arriesgada. Los proyectos de inversión inmobiliaria considerados Opportunistic son los más complicados y normalmente implican la ausencia de retornos durante los primeros años de la inversión. Al igual que las inversiones Value Add, la explotación de los activos suele tardar más tiempo y resulta esencial la gestión profesional de la inversión. La promoción inmobiliaria o la adquisición de inmuebles vacíos para su reconversión son algunos ejemplos de inversiones consideradas como Opportunistic. Los inmuebles no generan flujos de caja pero tienen el potencial de ser muy superiores una vez se ha materializado el valor añadido.

Por lo general, en mercados consolidados, un inversor Value Add buscará un retorno anualizado entre un 11% – 15%, pudiendo llegar a alcanzar un 20% en mercados emergentes, con un componente de apalancamiento superior al 70% sobre el total de la inversión. Para nuevos desarrollos y promociones inmobiliarias no suele ser común conseguir una financiación superior al 50% pero las expectativas de retorno pueden exceder el 20% anual.